Zorgplicht geschonden: VvE-warboel kost adviseur 37.000 euro
Geplaatst op: 09-08-2018, 13:08:31
Een brand veroorzaakte in december 2013 ernstige schade aan een appartementencomplex met vijf appartementen en twee winkelpanden. Toen de schade afgewikkeld werd, bleken de twee winkelpanden niet meer op het polisblad van de opstalverzekering te staan. De eigenaren van de commerciële ruimtes wisten van niets en stelden de VvE aansprakelijk voor hun schade, die op haar beurt de schuld bij de tussenpersoon neerlegde. De Geschillencommissie van het Kifid vindt dat de adviseur de zorgplicht niet nakwam en acht hem aansprakelijk voor 37.000 euro schade.
Na de brand ontstond verwarring over de verantwoordelijkheid voor het verzekeren van het pand. De eigenaren van de appartementen vonden dat ze niets van doen hadden met de winkels, omdat ze als bewoners hun eigen VvE hadden en via de tussenpersoon ook aparte facturen kregen met de verzekeringspremie voor enkel de vijf appartementen. Er bleek echter ook een hoofd-VvE te bestaan waar de winkelruimtes wél onderdeel van waren. Eén van de bewoners stond buiten zijn weten om zelfs ingeschreven als voorzitter van deze hoofd-VvE.
Voorzitter waarvan?
De beklaagde tussenpersoon was in de veronderstelling dat hij altijd communiceerde met de voorzitter van de hoofd-VvE. Andersom bleek dat niet het geval. De toenmalige voorzitter van de bewoners-VvE verzocht in 2007 om de winkelpanden van de opstalpolis af te halen. Die waren immers niet van toepassing voor de bewoners-VvE uit wiens naam de voorzitter dacht te handelen.
Toen de winkels na de brand inderdaad van de polis van de hoofd-VvE geschrapt bleken, kwamen de winkeleigenaren in opstand. De hoofd-VvE droeg volgens de splitsingsakte de verzekeringsplicht op het pand en die plicht had zij geschonden. De winkeliers vonden daarom dat de hoofd-VvE hun schade moest vergoeden. Het expertisebureau stelde die schade vast op 26.000 euro, maar in een vaststellingsovereenkomst zegden de appartementeigenaren een bedrag van 46.000 euro toe aan de winkeliers.
Geen waarschuwing
De bewoners-VvE acht de adviseur aansprakelijk voor dat bedrag plus extra kosten, omdat hij hen had moeten waarschuwen voor de gevolgen van het schrappen van de winkelpanden. De bewoners-VvE had zich vanwege de gesplitste facturen nooit gerealiseerd dat het voor hun dekking van belang was dat de winkeleigenaren ook hun premie betaalden. De tussenpersoon waarschuwde de bewoners-VvE niet toen de winkeliers daadwerkelijk in gebreke bleven.
De Geschillencommissie ging mee in de klacht van de bewoners. De adviseur had zich grondiger moeten verdiepen in de feitelijke en juridische aspecten van de betrokken VvE’s. Zo had hij bij het afsluiten van de verzekering de splitsingsakte bij zijn klant moeten opvragen. Volgens de commissie was er dan meteen voldoende duidelijkheid geweest over de verplichtingen en verantwoordelijkheden van de correcte VvE.
Eigen verantwoordelijkheid
De adviseur is niet volledig aansprakelijk bevonden voor de schade. Omdat de klagende VvE zelf ook geen idee had over de onderliggende structuren en verantwoordelijkheden, moeten de bewoners zelf eenderde deel van de schade dragen.
“Vaststaat immers dat Consument zelf ook onvoldoende op de hoogte was van de situatie rondom de hoofd-VvE en de ondersplitsing. Zo verkeerde Consument in de veronderstelling dat haar bestuurder namens haar optrad, terwijl achteraf is gebleken dat hij in het handelsregister van de Kamer van Koophandel staat ingeschreven als bestuurder van de hoofd-VvE. Voorts heeft Consument ter zitting aangegeven dat zij zich niet bewust was van het bestaan van de hoofd-VvE en dat nimmer een vergadering van de hoofd-VvE heeft plaatsgevonden. Het had tevens op de weg van Consument en haar leden gelegen om op de hoogte te zijn van de hoofd-VvE en van de splitsingsaktes.”
Bron: bijdrage van 2 augustus van Bart van de Laak op www.amweb.nl